Pour prendre soin de l’image de marque d’une entreprise, pour une mise aux normes des bâtiments ou pour améliorer les conditions de travail des salariés, les dirigeants d’entreprise sont généralement amenés à réaliser des travaux plus ou moins importants. Mais dans ce cas, qui paie les charges et qu'en dit la loi ?
Local commercial : que dit la loi ?
Dans le cadre d’un bail commercial renouvelé depuis novembre 2014, selon la loi 2014-626 du 18.06.2014, les dépenses liées aux travaux dans un local commercial seront réparties entre le bailleur et le locataire. Toutefois, les travaux suivants sont entièrement à la charge du bailleur : les grosses réparations (touchant les gros murs, la toiture, la charpente, les digues, la clôture et les poutres), la réfection complète d’un ascenseur, les travaux pour la remise en état du bâtiment, les travaux de mise en conformité et les travaux pour force majeure.
En revanche, les réparations dites courantes et les entretiens habituels peuvent être confiés au locataire : plomberie, ouvertures, peintures, revêtements du sol… S’il existe plusieurs locataires, la répartition des charges et des coûts des travaux doit être clairement indiquée dans le contrat de bail. Enfin, à la signature du bail et tous les trois ans, le bailleur est tenu de remettre en main propre au locataire un récapitulatif des travaux entamés les trois dernières années (avec le coût) et une prévision des travaux à réaliser dans les trois années à venir.
Qu’en est-il des travaux d’amélioration ?
Avant de commencer des travaux d’amélioration et d’aménagement dans un local commercial, le locataire doit informer le bailleur. Généralement, les frais sont entièrement à sa charge sauf si les deux parties trouvent un terrain d’entente. Par exemple, lors du renouvellement du contrat, le bailleur peut appliquer une baisse de loyer.
Attention ! Dans de nombreux baux, les modifications réalisées resteront la propriété du bailleur à la fin du contrat. De ce fait, même si l’entreprise a dépensé une fortune pour les réparations, elle ne peut prétendre à aucune indemnité.
Bon à savoir
Les charges locatives sont multiples. Elles sont dues même si elles ne sont pas incluses dans le bail à l’instar de la quote-part des charges de copropriété, des taxes locatives (notamment la taxe d'enlèvement des ordures ménagères), des factures en eau, gaz, chauffage et électricité. Toutefois, le propriétaire est tenu de régler les taxes et impôts sauf si le contrat prévoit le contraire : taxe foncière, assurance du local, etc.
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